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周文强《房产篇》投资房产有哪些技巧大家好，我是周老师，欢迎来到今天的房产篇，很多人问我投资房产的问题，所以周老师专门给你们录一篇讲解啊。  周文强老师公司总部优秀财商导师王向东13927473119 如果要投资房产，首先老师要告诉你一点，那就是房价在中国不可能像十年前那样再涨了，这是不现实的。换句话讲，你想靠投资房产一夜暴富，这个时代已经过去了，如果你做的是这样的心理投资，我就不建议投。所以周老师是建议你们，如果是买自住房，你实在是没防住了，你要买一个房子自住，未来涨和跌你都不在意，你也没打算卖，你可以买房呢。如果说你非要投资房产怎么办呢？好，投资房产有几点，第一，最好的一定是投资一线城市，北上广深，而且越繁华的地方越好，千万不要买那些偏远的地方，不要买偏远的地方。 举个例子吧，五年前你在深圳福田跟南山是整个深圳房价最高的地方，然后你觉得这个房价太高了，已经十块钱一平米了，所以你没有买，然后你买了龙岗的房子，龙岗的房子便宜啊，五万多啊，但是十年过去。 龙港的房子五万多，涨到了六万多，保安的房子一共10万块，已经涨到了20多万，这是什么概念？所以要买就买一线城市，要买就买繁华的地点，三四线城市如果是自住可以，如果是为了投资，那坚决不建议你买，你今年有50万，你这个房子是放到了这个深圳，对吧，跟放到了你老家县城那是完全天壤之别的，未来你想变现，你也变不了现呀，不在老家的房子很少有人能够买的吗？因为老家现在县城还是有思维，就是买一手房，他很少会买二手房，二手房交易他还并没有像在大城市一样深得人心呐，这是第一。  第二，给大家做一个排序啊，买房子最好的一定是选住宅，70年产权的住宅，然后买个这种两房的，三房的是最好最容易转手的，太小和太大的都不太容易转手，这是第一个，买住宅是排在首位的，那第二种呢，那买别墅，买这个复式，买大的洋房，当然了，我指的都是一线大城市啊，那第三个呢。 就是写字楼啊，你买写字楼，买写字楼可以出租，对吧，也是一线城市啊，你小小县城，你本来就没有几个办公，那就不要买了，那第四个公寓，公寓他可能没有70年的产权，然后呢，收租金还不错，租金还不错啊，排在第四和第五商铺，记住啊，买商铺千万不要买内铺，大家知道什么是内裤吗？我们逛逛商场吧，逛商场里面的那些商铺，就是内铺，那什么是街铺？就是外铺，街铺独立门面的，买这种商铺优先买内铺，如果你买了一个二楼的内铺，结果这个商场倒闭了，然后你租都租不掉，因为商场的内部都是很小的，可能只有几平米，三五平米，十来平米，你买这么小的，这个地方你根本自己租不出去，一定是整个商场全族，而这个商场倒闭了，然后呢，一个商场可能有上百个业主，要想统一这个业主在租给其他人，其实是非常麻烦的一件事情，所以尽量不要买内铺，买外，不买街铺，买独立产权的啊，然后继续往下走，那就是厂房啊，厂房虽然产权比较短，但是如果你是开工厂的。 自用的啊，才去买，尽量不要，如果你不懂这一行，你不要买了，那再往下那才是地皮，如果你不懂，没有操作过地皮，那千万不要买。而且买房还有一个最重要的核心，不要买小产权房，不要买什么回迁房，因为买这些房子风险极高，要买就一定买红本的，有房产证的房子，这个非常非常的重要啊。  朋友们，很多人买了小产权房，到最后想转手卖不掉，因为你永远记住，房子是个投资品，除非你是自住的，我还是那句话，除非你是自住的，如果你是投资的，你要去拿着他拿一个小产权房，你将来转手的时候是非常难的一件事情。回迁房就更不用说了，对吧？人家农民拆迁了，房地产商补他很多钱，他凭啥把房子名额卖给你呀，那不就是因为这个项目不一定能成功吗？万一将来办房产证呢，不就变成小产权房了吗，对不对，所以这个也很重要，来最后一个提示啊，咱们2021年民法典正式出台了，在买房的时候一定要去查一下这个房子。 没有居住权能出来什么，我给你举个案例啊，这个各位，如果说今天你买了个新房子，结果这个新房子里有一个人在这里住，而且这个人呢，手上有一个证，他说他有这个房子的居住证，他是有这个房子的居住权的，那你拿到房产证呢，请问能不能把这个人赶走呢？我们很多人都会认为，那肯定可以啊，房子是我买的，对吧，你有居住权也没有用，我把你赶走了，以前的法律事情，但是现在不是了，现在的居住权某种意义上是大国产权的，可能讲到这儿有很多就懵了，怎么可能呢？  周老师，这就是最新的民法，举个案例啊，今天张爷爷，然后呢，怕自己将来死了以后，他新娶的老伴将来没有房子住，就把这个房子，然后居住权给了这个他的老伴，他老伴拿到了永久居住权，它永远可以，只要活着，永远都可以住这个房子，结果呢，张老伴儿走之前，把房子过户给了自己的儿子，等到张老伴走了以后，或者老伴没有走，他儿子要来收房了，要赶。 人走他能不能赶走了，不好意思是赶不走的，因为这个是他老伴，而是有居住权的，居住权是大于房地产的产权的，这就是新的法律法规，没办法，你得了解，你不了解你就吃亏上当了嘛，对不对？如果你买了一个有居住权的房子，那打官司，那要打到猴年马月，打个一两年，两三年，所以在买房之前，你必须要先查一下这个房子有没有居住权，如果没有你再买，或者说你在合同条款可以写上，如果过户以后发现有居住权，那不好意思，这个合同作废啊，或者怎么样，一定要提前查清楚啊，这个很重要，这都是一些投资房产的一些核心技巧，然后最重要的技巧，如果你真想靠投资房产赚钱，那我还是建议你做中介，在中介里面上个半年班儿，你就全了解流程了，再也没有人坑你了，巴菲特曾经说过这么一句话，投资者分两种，一种是外部投资的，一种叫内部投资者，什么叫外部投资者呢？就是你从来没有干过房产中介，从来没有房子，你都不懂，你去投资房产。第二种做房地产已经做了N多年了，人在投资房产，那可是完全不一样，做股票也是一样，内部投资者外。 投资者，所以要成为内部投资者，而不要做外部投资者，还是那句话，投资房产一定不是最好的投资。当然了，作为资产配置的一部分，那房产是必须要配的，因为在五大资产里面，房地产属于第二种资产嘛，对吧？如果说你有十个亿，你拿出两个亿去配置房地产，这是对的，但是如果说你有十个亿，你拿十个亿去投资房产，那绝对是错误的。大家一定要有财商这个概念，也希望大家系统性地跟周老师学习财商，感谢大家，希望今天的分享能够帮到你，我是周文强老师，我爱你，如同爱自己。 |
